Конституция страны определяет право на земельную собственность следующим положением: «Земля, недра и другие природные ресурсы …являются достоянием народа» (ст.12.п.1). Из этого пункта Основного закона следует, что земля в Южной Осетии ни в коей мере не является частной собственностью. С другой стороны, некоторые наши граждане слишком буквально понимают термин «достояние народа». Справедливо полагая, что они являются частью этого самого народа, они спокойно заимели в свое пользование значительные земельные наделы.

Сегодня создается стойкое ощущение, что в Республике уже не осталось ни одного участка, который бы де-факто не был в частном владении. На эту проблему обратил внимание не так давно и Президент А.Бибилов во время встречи с жителями Дзауского района. Здесь люди жаловались на незаконное оформление земель, в особенности сельскохозяйственного назначения. Анатолий Бибилов проинформировал о том, что все факты передачи земельных участков будут изучены. И в качестве примера рассказал о том, что власти уже вернули 15 гектаров земли в государственное пользование.

Проблема землевладения и землепользования в Южной Осетии, как, впрочем, и в любой горной стране, стоит очень остро. Территория РЮО составляет всего 3 900 квадратных километров, из них только 800 кв.км. пригодны для жизнедеятельности человека. При этом 85% даже этих земель находится на высоте более 1000 метров над уровнем моря, что делает проблемным любое сельхозпроизводство.

Земли, пригодной для сельского хозяйства, в Осетии всегда было недостаточно. Издавна существовала поговорка: «Земля стоит столько, сколько на ней может разместиться быков». Земельные наделы настолько высоко ценились, что их разрешалось передавать другому владельцу только в качестве платы за кровь убитого. В другой форме – скажем, выкуп за невесту или дарение – передача земли не практиковалась. Да и собственно продажа земли была редким явлением.

Частная собственность на землю была отменена Советской властью. Считается, что сделано это было в политических целях, чтобы изжить зажиточную прослойку на селе. Богатые землевладельцы, а позже и середняки не горели желанием поддерживать власть большевиков, поэтому должны были быть ликвидированы как явление действительности. В годы Советской власти земля рассматривалась исключительно как государственная собственность. А те земельные владения, которые имелись в пользовании граждан, оформлялись как временная собственность, за пользование которой взимался земельный налог.

В соседней Грузии частная собственность была введена практически сразу же после десоветизации страны. Однако, особого процветания грузинские крестьяне не достигли. Большая часть земель была перекуплена крупными собственниками, хотя менталитет грузинского крестьянина-глехи с трудом смирялся с мыслью о потере земли. Среди владельцев грузинской «деда-мица» оказались индийцы, китайцы, израильтяне.

Неоднократно предложения о введении частной собственности на землю звучали и в Южной Осетии. Но поддержки это начинание не получило. Тем не менее, вопрос введения частного землевладения периодически актуализируется. И, прежде всего, в связи с перспективой привлечения в Республику сторонних инвестиций.

На необходимость изменения законодательства РЮО в этой области указывалось неоднократно и российской стороной. В свое время, говоря об адаптации законодательства в сфере землевладения к современным требованиям, заместитель министра регионального развития Российской Федерации С.Верещагин отметил: «С нашей точки зрения, законодательство РЮО требует серьезных доработок. Нет системы земельного кадастра. Земля государственная. Никакой инвестор не придет сюда, не будучи уверенным, что завтра эту землю не экспроприируют… Российский бизнесмен готов прийти на понятные правила игры, это – земля, это налоговые преференции, административная помощь и персонал…».

Позицию российской стороны понять можно. Владение участком земли, на котором расположено производство, один из механизмов защиты инвестиций. Понятно, что сделать такие преференции для инвестора – благое дело. Однако, надо понимать, что законодательство не может быть избирательным. Нельзя ввести частное землевладение только для группы инвесторов, не введя частное землевладение повсеместно и для каждого. А это уже изменение не только в законодательстве, но и в социуме.

Технически основу для приватизации земли организовать несложно. Создание службы регистрации собственников, обучение кадров соответствующего профиля, формирование системы ограничений в условиях землепользования, правовой проработки деталей приватизации, методики определения цены земельных участков и т.п. – все это требует, прежде всего, политической воли, специалистов и финансирования. А принятие законодательной базы может занять год-два – не больше.

Но это теоретические выкладки. Однако, надо понимать, что приватизация земли в условиях Республики таит в себе определенные риски. Первичная приватизация в процессе земельного передела обязательно вызовет социальную напряженность. Как только будет разрешена свободная торговля землей, последняя тут же станет явно не по карману среднему гражданину. В результате, в наших условиях «право иметь землю в частной собственности» будет означать для подавляющего большинства осетин абсолютную невозможность ее приобрести.

Кроме того, возникнет опасность того, что земельным фондом страны завладеют и иностранцы. Даже если и будет принято защитное законодательство, кто помешает российским, казахским, армянским олигархам скупить земли через подставных лиц. Более того, таким же образом владельцами собственности в РЮО могут стать и грузинские бизнесмены, аффилированные с официальным Тбилиси. А после, в случае возможного конфликта, будут грамогласно уже говорить о защите своей собственности, своей земли. В свое время экс-президент РЮО Л.Тибилов на одном из совещаний, где возник вопрос частной собственности на землю, заметил: «У нас так мало земли, что ее может скупить даже один иностранный олигарх!». И это при том, что уже сегодня в Республике есть масса закрытых земельных угодий, которые де-факто обрели своих владельцев.

На Западе земельные отношения жестко регулируются. Во многих странах права собственника на землю ограничиваются обязательствами использования собственности в общественных интересах. Такие обязательства проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, требования и запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельными участками.

Но каким же может быть решение вопроса с учетом необходимости привлечения инвестиций и развития аграрного сектора у нас? По нашему мнению, в арендном землепользовании. На основе долгосрочной аренды полноправными владельцами территорий сегодня являются российские военные и пограничники. Почему бы по этой схеме не работать и инвесторам. Другое дело, что они должны быть уверены в непререкаемости договоренностей по аренде. Но это уже сфера ответственности местных властей.

А пока что местные власти достаточно вольно относятся к имеющемуся в их распоряжении земельному фонду. Или, по крайней мере, относились. Передача земли в краткосрочное пользование (аренда) происходит по достаточно произвольной схеме, имя которой «субъективизм». Если у вас хорошие отношения, скажем, с главой района или сельсовета, то можно легко получить землю под сельхозпроизводство или под строительство дачи. В противном случае, вам будут созданы такие бюрократические преграды, что вы даже думать перестанете о том, чтобы получить землю в аренду. Причем, формально противная сторона будет права, так как предпочтет оперировать запретительными актами.

Неудивительно, что разночтение законов приводит к многочисленным земельным спорам, когда люди годами судятся из-за земельных участков, места под строительство гаража или разделительного забора. Насколько нам известно, в настоящее время Земельный кадастр в стране существует. Это важный документ,представляющий собой свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. К сожалению, он не имеется в открытом доступе, так как в нем содержатся сведения о геолокации ряда стратегических объектов на территории РЮО. Хотя сегодня, с развитием космических средств наблюдения и фиксации, любое здание в любой точке мира абсолютно доступно в плане своего расположения.

Не совсем, по нашему мнению, достаточно полно разработана и законодательная база по земельным отношениям. В настоящее время наиболее детально об этом говорится в законе «Об упорядочении некоторых вопросов земельных отношений в РЮО». Поэтому вопрос землепользования по-прежнему актуален. В ближайшее время мы поговорим на страницах нашей газеты об этом с представителями Парламента, Минюста, и, конечно же, узнаем мнение простых граждан, для которых земля является средством производства: фермерами и арендаторами.

И еще. Несмотря на то, что А.Бибилов фактически заявил о начале ревизии земельного фонда страны, отметим, что сделать это на практике будет непросто. Слишком в нашем обществе тесно переплетены личные и родственные интересы. Для кардинальных перемен необходима поистине железная воля. И пока есть все основания для ее проявления.

Что же касается практического подспорья, то на примере того, как сегодня Минюст проверяет политические партии на предмет их реальной работы, так же надо проверить и все договора на пользование землей на предмет соответствия обязательствам, указанным в арендном договоре. А то ведь на арендованных участках, в большинстве своем, растут только сорняки...

С.Остаев